Kotisivu Pekka Vanhanen Erityisalat Toimintatapa Toimisto Ajankohtaista Realisaatiot

EMME VASTAA VAHINGOISTA, JOTKA KOITUVAT TÄMÄN ESITYKSEN PERUSTEELLA TEHDYISTÄ TOIMISTA TAI NIISTÄ PIDÄTTÄYTYMISESTÄ.

1/2004
1. KILPAILUMENETTELY JULKISISSA HANKINNOISSA

2/2002
1. VELKASAATAVAN PERINTÄ

1/2002
1. SALASSAPITOSOPIMUS

2/2001
1. ASUNTOKAUPAN ONGELMAKOHDAT TÄNÄÄN

1/2001
1. eTAMPEREEN KIIHDYTTÄMÖ
2. OSAKASSOPIMUKSET OSAKEYHTIÖISSÄ
3. TYÖSOPIMUSLAIN UUDISTUS

2/2000
3. ASP-TOIMINTA, MENNEISYYDEN TOIMINTAMALLI TAAS AJANKOHTAISEKSI
4. HENKILÖYHTIÖN PURKAMINEN

1/2000
1. IT-MAAILMAN SOPIMUKSET
2. VAJAAVALTAISTEN OMAISUUDEN HOITO

1/1999
1. OSAKEPÄÄOMAN KOROTUSMUODON VAIKUTUS VEROTUKSEEN
2. OSAKEYHTIÖN OMIEN OSAKKEIDEN LUOVUTTAMINEN
3. TIETOJÄRJESTELMIEN VUOSI 2000 -TOIMINTAHÄIRIÖT JA OIKEUDELLINEN VASTUU


Ajankohtaista 2/2001
1. ASUNTOKAUPAN ONGELMAKOHDAT TÄNÄÄN

1. Kiinteistönvälittäjän asema

Kiinteistönvälittäjä -toiminta sinänsä on luvanvaraista elinkeinotoimintaa. Luvan saamisen edellytykset, samoin kuin kiinteistönvälittäjän toiminnan yksityiskohdat, on säädetty kiinteistönvälittäjäasetuksessa ja kauppa- ja teollisuusministeriön päätöksessä sen täytäntöönpanosta.

Kiinteistön luovutuksen osapuolena olevan kannalta käytännössä merkityksellisempää on tarkastella kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain säännöksiä samoin kuin asetusta asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista.

2. Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä

Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annettua lakia sovelletaan, kun henkilö on myymässä asuntoaan tai muutoin pääasiallisesti yksityisessä käytössään olevaa kiinteistöä tai huoneistoa tai ostamassa itselleen samanlaista omaisuutta.

Toimeksiantosopimus kiinteistönvälittäjän kanssa tulee tehdä kirjallisesti eikä sen ehdoissa voida poiketa lain säännöksistä toimeksiantajan tai vastapuolen vahingoksi, ellei laissa ole toisin määrätty.

Päävelvollisuutena kiinteistönvälittäjällä on suorittaa välitystehtävä ammattitaitoisesti ja huolellisesti ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut.

Kiinteistönvälittäjän on annettava toimeksiantajalle kaikki ne tiedot, joiden välittäjä tietää tai ainakin pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen ja jos tiedot ovat vaikuttamassa myös toimeksiantosopimukseen, on ne annettava ennen sen tekemistä.

Ostajalle kiinteistönvälittäjän on annettava kaikki tiedot, jotka hän tietää tai hänen pitäisi tietää olevan vaikuttamassa kaupasta päättämiseen.

Näin kiinteistöstä on ostajalle esitettävä
- asiakirjat, jotka osoittavat myyjän omistus- tai hallintaoikeuden (esim. lainhuutotodistus)
- kiinteistörekisteri-, maarekisteri- tai tonttirekisteriote
- toimeksiantajan allekirjoittama selitys omaisuutta rasittavasta maksamattomasta kauppahinnasta tai muista rasitteista

Asunto-osakkeen ostajalle on esitettävä
- selvitys osakkeiden omistusoikeudesta (esim. isännöitsijäntodistus)
- toimeksiantajan allekirjoittama selvitys osakkeiden panttauksesta

Jos kiinteistönvälittäjällä on aihe epäillä edellä mainittujen tietojen oikeellisuutta tai kattavuutta, on hänen ne selvitettävä, tai jos se on kohtuuttoman vaivalloista ilmoitettava, ettei se ole käynyt päinsä.

Kiinteistönvälittäjän on laadittava kauppakirja.

Jos kiinteistönvälittäjä aikoo päättää kaupan omaan lukuunsa tai hänellä kaupasta erityinen etu valvottavanaan, on siitä ilmoitettava toimeksiantajalle eikä tässä tapauksessa ole oikeutta välityspalkkioon.

Kiinteistönvälittäjä vastaa toimintansa virheen aiheuttamasta vahingosta sekä toimeksiantajalle että vastapuolelle.

Kiinteistönvälittäjällä on oikeus välityspalkkioon vain jos kauppa syntyy, ellei välityssopimuksessa ole muuta sovittu. Oikeus palkkioon sopimuksen päättymisen jälkeen enintään kuuden (6) kuukauden aikana tehdystä kaupasta on, jos siitä on erikseen sovittu ja jos voidaan olettaa välittäjän toimenpiteiden olennaisesti vaikuttaneen kaupan syntymiseen.

Välitystilanteessa on kokemukseni mukaan muodostunut seuraavat kysymykset ylivertaisesti eniten erimielisyyttä aiheuttaneiksi tilanteiksi
- vanhan asuinhuoneiston ja asunto-osakeyhtiötä koskevien tietojen esittäminen
- tarjouksen ehdot ja merkitys
- käsiraha

On syytä tarkastella näitä tilanteita tarkemmin.

3.1 ESITETTÄVÄT TIEDOT

Asetuksessa asuntojen markkinoinnista on merkitty välitystilanteessa vanhasta asunnosta esitettävät tiedot.

Erimielisyyttä on kokemukseni mukaan usein aiheuttanut ostajalle annettavat tiedot tilanteissa, joissa asunto-osakeyhtiö on teettänyt kuntoraportin koko rakennuksesta. Raportti saattaa sisältää maininnan lähitulevaisuudessa tulossa olevasta putkisto-, katto-, ikkuna- tai muusta merkittävästä remonttitarpeesta.

Kun remonttipäätöstä ei ole viety yhtiökokoukseen, saati tehty päätöstä, jättävät isännöitsijät koko asian joskus merkitsemättä isännöitsijäntodistukseen.

Mikä merkitys tiedon puuttumisella on ostajan tarjouksen sitovuutta arvioitaessa. Ostajahan ei voi tarjoustaan peruuttaa ilman pätevää syytä käsirahan menettämisen uhalla.

Olennaisilta osiltaan samantyyppistä tilannetta on käsitelty ennakkotapauksessa

KKO 1995:150
A ja B olivat ostaneet rivitalohuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet X:ltä ja Y:ltä. Kiinteistönvälitysyhtiö oli toimeksiannosta välittänyt osakkeet. Sittemmin oli käynyt ilmi, että huoneistoon oli toistuvasti vuotanut vettä. Välittäjä, jolle X oli maininnut, että huoneistossa oli aikaisemmin sattunut vesivahinko, ei ollut antanut siitä tietoa ostajille. Välittäjän katsottiin lyöneen laimin ottaa selko vesivahingosta. Kiinteistönvälitysyhtiö velvoitettiin korvaamaan ostajille huoneiston virheellisyydestä aiheutunut vahinko.

Oma näkemykseni on, että välttääkseen oman korvausvastuunsa tulisi isännöitsijän merkitä kuntoraportissa tai muutoin tietoonsa tulleet seikat olennaisista rakennuksen korjaustarpeista isännöitsijäntodistukseen. Asettaisin isännöitsijälle jopa velvollisuuden merkitä olennaiset tiedot, jotka isännöitsijän tehtävää hoitavalla pitäisi rakennuksesta olla.

Sama informointivelvollisuus kuuluu myös kiinteistönvälittäjälle. Hänen tulee välittäjänä informoida ostajaa kaikista tietoonsa tulleista seikoista tai seikoista, jotka ainakin hänen tehtävässään olisi pitänyt tulla hänen tietoonsa.

Tiedostusvelvollisuuden laiminlyönti johtaa ostajalle oikeuteen peruuttaa tarjouksensa tai jos myyjä on tiedottanut seikat välittäjälle asianmukaisesti, ovat välittäjä ja isännöitsijä vastuussa oman laiminlyöntinsä ostajalle tai myyjälle aiheuttamasta vahingosta.

Sekä välittäjän että isännöitsijän tiedotusvelvollisuus on näkemykseni mukaan laajempi kuin mikä tällä hetkellä on vallitseva käytäntö. Tulevaisuuden oikeuskäytäntö tulee osoittamaan miten vastuu tulee käytännössä realisoitumaan.

3.2 TARJOUS

Teoreettisesti tarkasteltuna välittäjän lehti-ilmoitus ei ole myyntitarjous, vaan ostajataholle esitetty kehotus tarjouksen tekemiseen.

Näin ostajan tekemä tarjous, vaikka se sisältäisi myynti-ilmoituksen ehdot sellaisenaan, ei muodosta sopimusta vaan vasta myyjän hyväksyttyä ostajan tarjouksen syntyy sitova kauppa. Sivuutan tässä tarkastelussa kiinteistön kaupan muotomääräykset kokonaan.

Sopimuksen syntymisen mekanismia on käsitelty tapauksessa

KVL 96/81/1226 (Kuluttajavalituslautakunta)
Myyjät hyväksyivät ostotarjouksen sen jälkeen kun tarjoajat olivat korottaneet hintaa. Sitä ennen kuitenkin toinen myyjistä oli hyväksynyt myös toisen ostotarjouksen ja tämän tarjouksen tekijä tiedusteli oliko hänellä oikeus korvaukseen.

KVL totesi, että myyjiä sitova esisopimus olisi syntynyt, jos kumpikin myyjistä olisi hyväksynyt tarjouksen. Toinen myyjistä oli hyväksynyt molemmat tarjoukset, mutta toinen ei ollut hyväksynyt valittajan tarjousta. Valittaja oli tiennyt, että myyjillä oli asuntoon yhteisomistussuhde, jolloin kaupan syntymiseen tarvittiin kummankin myyjän hyväksyminen. Kun toinen myyjistä ei ollut tarjousta hyväksynyt, ei valittajalla ollut perustetta saada korvausta kaupan syntymättä jäämisen vuoksi.

Ostaja voi peruuttaa tarjouksensa ilman velvollisuutta menettää käsiraha tai maksaa sopimussakko, jos tarjouksen tekemisen jälkeen ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet ostotarjouksen jättämiseen jos ne olisivat olleet tuolloin tiedossa.

KVL 96/81/1816
Tarjouksentekijä purki käsirahasopimuksen, koska käsirahan maksamien jälkeen oli todettu kosteusvaurioita, joista hän katsoi aiheutuvan tuntuvia kuluja sekä suoraan että kohonneen yhtiövastikkeen kautta ja koska korjaustyöt häiritsivät kohtuuttomasti asumismukavuutta. Myyjä kiisti käsirahan palauttamisvaatimuksen, koska viat korjattiin ennen sovittua kaupan tekopäivää.

KVL totesi, että ostajalla voi olla oikeus jättää sovittu kauppa kuluitta tekemättä, jos kaupan kohteessa ilmenee sellaisia virheitä, jotka olisivat voineet vaikuttaa ostotarjouksen tekemiseen. Pelkät vaurioepäilyt eivät oikeuttaneet kaupanteon peruuttamiseen. Koska oli jäänyt näyttämättä, että kaupan kohteessa olisi ollut käsirahasopimuksen purkuun oikeuttava virhe, tarjouksentekijä oli perusteettoman kaupasta vetäytymisen vuoksi menettänyt käsirahan ostotarjouksen ehdon mukaisesti sopimussakkona. Välittäjän olisi pitänyt tilittää toimeksiantajalleen toimeksiantosopimuksen mukainen määrä välittömästi, kun selvisi, että tarjouksentekijä ei teekään kauppaa. Kun välittäjä oli perusteetta pitänyt tilillään koko käsirahan määrän, oli hänen maksettava toimeksiantajalle kuuluva osa korkoineen.

Ostotarjousta jätettäessä olisi selvitettävä millä ehdoilla tarjous on voimassa, kuten esimerkiksi tarjouksen jättäminen ehdolla, että ostajan vanha asunto on tullut myydyksi tai oikeammin kauppahinnan vastaanottaminen mainitusta kaupasta.

Muutoin ostotarjoukseen olisi syytä merkitä seuraavat tiedot:
- kauppahinta ja sen maksuehdot
- vakuuksien käsittely kaupan etenemisen eri vaiheissa
- omistusoikeuden ja hallintaoikeuden siirtyminen ja osakekirjojen luovutus
- kaupassa siirtyvä tarpeisto
- tarjouksen voimassaoloaika
- tarjouksen ehdot
- kaupanteon aika ja sen sitomisen ehdot vaikka oman entisen asunnon kauppahinnan vastaanottamiseen

3.3 KÄSIRAHA

Asuntokauppalain 3 luku käsittelee käsirahaa ja sen säännökset tulevat aina sovellettavaksi ostajan ollessa kuluttaja. Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja tai perustajaosakas, ovat säännökset pakottavia ja muulloin niistä voidaan sopia toisin.

Ostajan jättäessä tarjouksen vakuudeksi käsirahan, on välittäjän laadittava kauppa- ja teollisuusministeriön vahvistaman kaavan mukainen käsirahasopimus. Vaikka välittäjä rikkoisi velvollisuutensa kirjallisen käsirahasopimuksen laatimisessa, voi käsirahatarjous johtaa sitovan kaupan syntymiseen.

Asuntokauppalain 3 luvun 3 §:ssä on säädetty käsirahan merkitys:
- käsiraha tulee laskea kokonaisuudessa osaksi kauppahintaa
- ostaja menettää käsirahan myyjälle, jos kauppa peruuntuu ostajan syystä
- jos kauppa jää syntymättä myyjän syystä tai jos myyjä ei hyväksy tarjousta, on käsiraha palautettava
- jos myyjä tarjouksen tekijästä riippumattomasta syystä kieltäytyy tekemästä kauppaa niillä ehdoilla, joista on myyjän kanssa tai hänen lukuunsa sovittu käsirahan vastaanottamisen yhteydessä, myyjän on palautettava käsiraha sekä lisäksi maksettava hyvityksenä ostajalle sovittua käsirahan määrää vastaava summa
- kaupasta vetäytyvällä osapuolella ei ole oikeutta muuhun kuin edellä mainittuun seuraamukseen

Oikeuskäytännöstä esimerkkinä olkoon seuraavat tapaukset:

KVL 96/81/470
Tarjouksentekijä peruutti ostotarjouksen käytyään siivoamassa asuntoa ja todettuaan sen silloin kylmäksi. Jos kylmäkellarin olisi tiedetty sijaitsevan asunnon alla, ei tarjousta olisi tehty. Myyjä katsoi, että tarjous oli peruutettu ilman pätevää syytä ja myyjällä oli oikeus pitää käsiraha. Isännöitsijän selvityksen mukaan asunnon alla osittain sijaitseva kylmähuone ei vaikuttanut asunnon lämpötiloihin mitenkään, koska välipohja oli eristävä ontelolaatta, kylmähuoneen katossa oli paksu villaeriste ja kylmä ei nouse ylöspäin vaan lämpö. KVL katsoi, ettei ostotarjouksen peruuttamiselle ollut pätevää syytä, joten käsiraha oli menetetty.

KLL 96/81/1766
Tarjouksentekijä vetäytyi kaupasta ja vaati maksamansa käsirahan palauttamista, kun hänelle selvisi, että samassa rapussa, missä ostettava asunto sijaitsi, oli kaupungin vuokra-asunto, jossa asui alkoholisoitunut henkilö eikä seikasta ollut hänelle kerrottu. KVL katsoi, ettei se seikka, että samassa talossa asui epäsosiaalinen henkilö, oikeuttanut ostotarjouksen peruuttamiseen ilman käsirahan menettämisseuraamusta. Seikka ei myöskään ollut sellainen, joka välittäjän pitäisi ilmoittaa ostajalle.

Tilanteissa, joissa ei käsirahaa ole sovittu erikseen, on kaupasta vetäytyvä osapuoli velvollinen korvaamaan toiselle osapuolelle tosiasiassa syntyneen vahingon kuten kaupan syntymiseen johtaneet kohtuulliset kustannukset, jotka ovat käyneet turhiksi vastapuolen vetäydyttyä kaupasta. Velvollisuus koskee sekä asunto-osakekauppaa että kiinteistön kauppoja, vaikkei tarjousta ja hyväksymistä kiinteistön kaupassa olisikaan tehty kiinteistön kaupan määrämuodossa.

Erimielisyyttä on aiheuttanut esimerkiksi se, koskeeko maksuvelvollisuus myös tarjouksen hyväksymistä edeltäneitä vai vain sen jälkeisiä kustannuksia. Olen katsonut korvausvelvollisuuden koskevan kaikkia kohtuullisia kustannuksia.

Myyjän otettua käsirahan ei hän saa ottaa toista käsirahallista tarjousta tai muutakaan tarjousta ennen kuin on käsiraha palautettu tai selvinnyt sen jääneen myyjän hyväksi. On huomattava, että tämä selvittely saattaa kestää hovioikeuden tuomioon saakka, tyypillisimmillään noin 3-5 vuotta, jona aikana siis periaatteessa myyntitilanne on pysähtynyt. Myyjän tulee siis harkita, onko käsirahallisen tarjouksen vastaanottaminen viisasta, jottei myyntitilanteessa ajauduta umpikujaan. Tosin käsirahan palauttamisella myyjä on valmis toimimaan haluamallaan tavalla, jollei ostajan tarjous ole tullut hyväksytyksi.

Useiden käsirahallisten tarjousten vastaanottamisen kielto koskee myyjän lisäksi myös välittäjää.

On huomattava, että myyjä ja välittäjä voivat ottaa miten useita ostotarjouksia tahansa, kunhan niissä ei ole käsirahaa.

Käsirahan määrälle ei ole määrätty ylärajaa. Kuitenkin on menetettäväksi määräytyvän tai myyjän maksettavaksi koituvan hyvityksen enimmäismääräksi asetettu 4 prosenttia kauppahinnasta. Lisäksi käsirahan tai hyvityksen määrää voidaan sovitella, jos määrä osoittautuu tilanteeseen nähden kohtuuttomaksi.

Riippumatta siitä, onko tarjoukseen liitetty käsirahaehtoa tai ei, voidaan tarjoukseen liittää sopimussakkoehto, jonka mukaan tarjouksesta vetäytyvä tai sen hyväksynyt myyjä on velvollinen maksamaan sopimussakon.

KVL 96/81/991
Tarjouksen tehnyt peruutti kaupan sen jälkeen kun myyjä oli hyväksynyt tarjouksen. Myyjä vaati tarjouksen ehdon mukaista 4 %:n sopimussakkoa. Tarjouksentekijä vetosi siihen, ettei hyväksyttyä tarjousta ollut tehty kirjallisesti eikä sen ehdoissa ollut mainintaa sopimussakosta. Myöskään asuntokauppalain käsirahaa ja sen menettämistä koskevia säännöksiä ei voitu soveltaa, kun käsirahaa ei ollut maksettu. KVL tulkitsi sopimusta siten, että kirjallisesti tehtyyn tarjoukseen otetut ehdot olivat hintaa lukuun ottamatta tulleet sopimuksen osaksi, koska muista ehdoista ei siinä vaiheessa, kun hinnasta sovittiin ja asunnon vapautumisajankohtaa täsmennettiin, sovittu mitään. Lautakunta katsoi, ettei sopimuksesta vetäytymiselle ollut perustetta, joten myyjällä oli oikeus saada ehdon mukainen sopimussakko (9.600 markkaa) eli 4 % tarjotusta kauppahinnasta.